中国的商业地产前景怎么样？像发达国家比如**，在大规模的基建之后，商业地产有没有没落？ 商业地产排名能赚钱不
这是5年前的问题，不知道这个提问者后来从业没有？现在回过头来看，还是可以一答；
而且我个人认为现在来讲这个问题，更有看头；为什么呢，往前20年，我们抄作业就可以，心里面是有底的，但是今天站在整个房地产行业，大部分从业者心里面是没有底气的。
我们当下已经来到21世纪的第三个10年，我们今天所要面对的问题也不是**曾经面临过的问题。
我们有**甚至全球99%的国家都不曾拥有的人口规模；
我们有**不曾拥有的电商环境；
我们有**不曾拥有的物流环境；
我们的城市规划是通过行政手段统一规划设计；
我们的税收结构和**也不一样；
毕竟中国是人民的中国，**是资本家的**；
产业才是商业地产发展的核心驱动力，不单单是消费动力，更重要是产业带来的迭代能力
不知道你们想过没有，为什么这么些年我们鲜有听见中国出现逆城市化现象？那是因为我们的城市化进程在我看来才走了一半的道路，前半程我们基本解决了进城的问题，这是量变的过程。但是下半程才刚刚开始，我们下半程要走的路其实就是城市化的质量问题，不管是大方向上各个城市群的产业集群调整还是城市之间相互的人才争夺都是为下半程打基础。
商业地产无疑是和城市产业紧密相结合的，有的知友可能会问了，我去商场逛逛和产业能有什么关系。那我们回过头来看，连锁零售兴盛于**，早10年前欧美连锁超市几乎纵横中国，但是随着我们产业的急速发展，今天你们还能看见他们嘛？反而今天我们本土出现了很多品牌活的很好。
之所以商业地产能够发展迅速是是这个国家的城市产业升级、城市化水平提升等多种因素推动的结果，从而像批发业、物流业、社区商业等等细分商业地产今后的发展空间才可能更为广阔。
从业态多样性角度来看，我们目前在全球都是第一名的；
其实就单论商业地产的发达程度，中国的商业地产链条其实已经在**之上了，这一点大家不用怀疑，今天每一种业态，我们基本都玩出了花。餐饮就不提了，那是欺负国际友人（欧美甚至土耳其的商业我都逛过，所以不用怀疑我讲这个话）。单说奶茶这个单品，目前市场上从南至北，奶茶品牌如过江之鲫，几乎每个一二线城市都有其自己的地方品牌，甚至口味迥异。其实奶茶的热度也说明了一个问题，中国胃喝不惯咖啡。（现代奶茶源于**省，中西结合的爆款。）
一线城市刚步入五位数的时代，好大哥告诉我，你知道公寓可以细分为8种产品嘛？当时在我的脑子里公寓其实就30-50平米的一间小房子。如果这位**还在的话，我相信他能把产品这种东西虐出新高度。在一段稀缺的年代，拥有才是根本追求；只有当供应充足的阶段，多样性和品质才会是大家所关注的。这是亘古不变的，农民不会想到城里人20年后会自驾到田里去采摘市价2-3倍的草莓，甚至不会想到为什么会有老板愿意往村里子撒钱合作开发乡村田园商业（大家不要误会，这个美帝也有）。你看这就是有钱后的样子，需求多样性多元化，供应也是多元化。知道吗？洗鞋干得好都可以在高大上的购物中心开店的（客单价80元起步），妥妥的知富业态。
人均商业面积决定了每一个存活一年以上的店铺都是行业的佼佼者；
我们中国地广人稠，是的我们的优势就是人太多了，**人均居住面积是70~85平，我们大约是30~35平。这就是为什么我们的容积率徘徊在2.5上下的原因，然而美帝0.7、8（可以造别野）就可以。**开店是怎么回事呢，他们一般都有排他协议，比如星巴克在这个场子开店了，那你其他饮品就很难打入这块。因为这个场子一天过来消费饮品可能就那么几十人，而我们大街上喝杯奶茶要排队一小时，尽管隔壁15米开外就有另一家店。总而言之我们的消费体量允许这些商户品牌之间相互搏杀，惨烈到我们的奶茶店大多数生命周期就半年，半年后活下来的都有点料。大家不要觉得我们这样搞生意难做，不会的，这就是发展的一个必要历程。去芜存菁才是消费者所需要的。
5年前那时候有一个最火的概念——服务最后3公里。那个阶段是电商概念最热的时候，专家认为电商势必会把线下零售消灭掉，到时候只有服务类的3公里可有文章能做。你看这几年他们盯上了自行车、送餐、yiqing后盯上社区配送；但是人总要出门，出门就会有消费场景。所以你看市场上目前体验型的业态存活率较高，现在的商业也越来越多的在体验上考究较多。反正总要花钱，具体花在哪里，花在让自己更爽、更舒适、更开心的地方，这样的需求电商给予不了。你看很多人愿意去海底捞吃饭，是因为服务，也有人喜欢在那里过生日，一大群服务人员拿着灯光牌唱生日歌。
箭在弦上的经济内循环
我们的经济发展已经来到了整体转型的拐点。 所以国家出了一招扩大内循环，向内市场做大做强，这个政策对我们的整个经济环境是利好的，利好每个中国人。毕竟我们有完整的工业体系、我们有全球范围内巨大的需求市场，客观基础上是有条件的，像***他就办不到。
“如果国内经济体量小，更多要靠出口；国内经济体量大，可以靠国内市场消化。“**是世界第一大经济体，2019年，**出口占GDP的7.6%，而中国是17.4%。为什么**的出口比重比我国小，因为**的服务业在**经济比重占80%，服务业当中很多是不出口的，所以**商品出口的比重我国小很多。” via林毅夫
那么现在简单的算账，内循环大获成功，我们的服务业比重大幅提高，出口占比缩小。也就意味着我们的产业供需都做大做强了。现在三产比重是60%，**差不多80%，那你要超美这个20%的空间必须要超过去，这部分增长空间还是对我们经济具有很大的**作用的，所以无论是商业地产的时间空间还是经济空间都具有很大的发展前景。
我们也有自己的软肋和痛处，那就是我们的商务办公这个板块，确实不太具有多少值得夸耀的地方。因为我们经济特殊性的原因，导致搞活市场灵活性的都是中小民营企业，但是中小企业有一个特点就是支付能力薄弱，稍微大方一点，成本就上来了。我知道大家会说我们有深圳湾我们有陆家嘴，但是和中小型企业又有什么关系呢？中小企业主也需要高大上的办公空间也想要商务调性、大会议室，也想在办公区扎帐篷，但是实力不允许啊。所以这几年我们国家出现了一些共享办公，其实这个也是脱胎于**的WeWork ，师夷长技以制夷嘛。
现在市场上写字楼的去化太难了，这里面有一个因果就是小企业的成本经受不了大面积的租金，造成了市场上太多的写字楼空置(其实目前市场很多公寓产品就是写字楼改的)，所以写字楼也就不怎么受投资客户青睐。一个一直被强调作为强排指标的物业形态，还总没资金接盘，归因还是产业的发展中没有相应过多考虑企业集群配套。
有一家叫寰图的公司，他们就瞄准了这块市场，他们就发现了这个点的机会——市场上不是闲置商办资产多吗？那我们就做商办资产运营盘活的公司，也就是说市场上那么多的问题商办物业，这间公司就是冲着解决这个问题来的，你说他会缺客户嘛？他会缺实践机会嘛？实际上他们以整栋商办空间为基础，通过对商业资产的再定位，从资金投入、开发、运营到服务等环节，围绕商办资产打造全链条价值服务。以至于现在宝洁、顺丰这些巨头现在也都是他的客户，就比如寰图和顺丰合作项目顺丰创新中心，
利用办公+生活的策略理念去运维商办就是一个很不错的思路。通过差异化跳脱出传统商办竞争激烈的桎梏。以往我们认为商办的库存已经决定了这块市场竞争的残酷性和前景的渺茫，但是如果站在另一条线上，是不是另有一番前景风采。
所以我看现在他们给自己的定位已经由原来的商办运营商快速的推进到商办资产运营管理服务商，打造全链条、全客户，全品类的服务生态，这样主要就为商办资产去提供一个全方位服务。还是拿他们杭州的顺丰的联合项目来说，在客户群的定位上，就做了区分，从大型企业的总部客户到中小微企业的办公空间都按照合理的比例进行分配。 同时也会分配一部分给公共办公空间作为整体商务氛围的配套功能使用，公共的休息区和会议区给到租户需要时使用。
另外在裙楼商业配套中，配比了产业展厅、商务配套、青年休闲娱乐业态、餐饮等等。特别是在裙楼中配备了大量的共享会议室和共享工作空间，比如共享的直播室、共享摄影棚和录音室等。小微企业是没有那么大的资金搞硬件投资的，这一部分共享就需要运营方付出巨大的决心和成本。但是这样的配备确实是非常具有吸引力和起到了对产业的良好推力作用。
在原来单纯的共享办公的理念上，已经上升到另一个层面，那就是商务集群思维的产业化，从链条出发去运维项目，毕竟原来的共享办公理念只是解决痛点。
这类服务已经走在行业前列了，这基本是给发展商和业主们搞了一个甩包袱的机会，有点开金手指的感觉。从一站式的空间设计到专业性的建造改造再到整体的运营服务，已经不单单是提供idea的阶段，是能够变现的模式。就不光能动嘴而且还能动手，会动嘴的公司太多了，敢动手的公司太少了，这就是行业希望之光。
综上，中国的商业地产未来的发展，仍然是具有很大的发展空间。即便如商办市场如此激烈的环境，仍然有团队开辟新的思路**巨大的库存压力。这难道不是前景？所以未来是行业更加精细化精准化的时代。
官方网站：ATLAS 寰图 – 图就非凡
微信公众号：AtlasWorkplace （ATLAS寰图）
