香港人月入9万的房子
月入十万的高级中产是怎么破产的—一个广泛流传的香港案例
之前看过香港金融危机的一些记录性报道，1998年的亚洲金融危机下对香港普通家庭的影响，其中传播很广的一个例子，这个家庭是香港的一个高级中产家庭，李先生夫妻两人的工作都不错，月入加起来有12万港币一个月，有一套房月供4万港币，有两个小孩。
这个时候其实夫妻俩的生活是不错的，月供只有收入的三分之一，而且夫妻收入高，足够维持不错的生活了。
而在1998年之前香港的房价是一路上涨的，楼市非常繁荣，于是夫妻俩在1997年商量买入第二套房，总价850万港币，付了260万首付，贷款590万港币，月供5万港币，这样两套房加起来月供9万港币，但是买入之后很快金融危机来了，首先影响的经济下行，很快就引发了楼市的大跌，买入的第二套房的市价从850万港币下跌到了420万港币。
但是此时夫妻俩的工作还在，因此还可以继续工作维持9万的月供，但是随着金融危机的蔓延，男方很快在1999年初因为公司倒闭而失业，光靠女方的工资不足以维持9万的月供，但是第二套房又无法卖掉，因为按照420万港币的价格卖出去，也还不清590万的房贷，还要再倒贴大约170万港币。两人根本没有那么多存款。
于是只能把早年买的第一套房卖掉了，但是因为此时房价大跌了，所以即使卖掉第一套房，在还清银行贷款后收益也并没有太多，同时夫妻俩不知道是什么原因（可能是因为第二套房没有装修是毛坯房），并没有住进第二套房，而是在另外再租了个房子，而此时第二套房5万的月供+租房+日常开支，全家现金流仍然是负，全家存款持续减少。
到了2001年女方不幸也因为公司裁员而失业，导致完全无法负担月供和家庭开支，拖欠了房贷，因此两人都被银行宣布破产。
我看完这个例子当时很受震撼，因为除了数字不同以外，感觉和深圳的中产的生活很像，因为深圳也是大把家庭，房贷支出占了很大一部分，而且一家四口两套房，也算不上多么奢侈，怎么就破产了呢？仔细研究了下，觉得这对香港夫妻的例子不具有普遍性，只要正常的做好家庭规划，不仅不会破产，而且两套房子都可以保住，核心还是现金流管理问题。
第一点，这个家庭第二套房贷款590万港币，月供高达5万港币，这个数字我一看直观感觉就是太高了，按照中国大陆的房贷利率，我拿房贷计算器算了下，贷款590万的话，30年期限全部商业贷款，按照二套房上浮10%的利率，月供也就是大约3.4万，如果香港的房贷利率更低，那么3万港币也能搞定，根本到不了5万这么高。
所以如果不是报道的数字错误，那么第二套房高达5万的月供就肯定是夫妻俩选择了15年甚至更短期限的房贷，这样可以节省利息，但是却导致每个月现金支出增加了2万港币，大大降低抗风险的能力。所以贷款选择30年的长时间，选择等额本息，有利于家庭现金流安全。
第二点是夫妻俩买的第二套房居然不能入住或者出租产生收益，可能因为是毛坯房，这看起来是个小问题，但香港房租贵，算下来一个月减少了1-2万的收益。
第三点是夫妻俩储备现金明显不足，按理说这么高的月收入，又工作了这么多年，存够一年收入的现金其实是没问题的，也就是12*12=144万港币。
我是平时是按照 现金存款=一年收入 作为底线来管理家庭储蓄的。比如家庭年收入是30万，那么应该保证至少有30万人民币的存款，以保证不时之需，因为通常来说，收入是大于支出的，有一年的收入作为存款，同时在节衣缩食的情况下意味着可以维持1-2年的家庭支出（所有支出，包括房贷），而在实际情况中，我会维持家庭存款大于这个底线，也就是实际上存款会高于家庭一年的收入，足够家庭2-3年的支出。
我有认识的人，他是按照夫妻双双失业也能够维持三年开支（包括房贷）的金额来计算自己的底线存款金额，说明了风险意识其实大家都是有的，但是这个例子里面，这么高收入的香港家庭，居然没有太多现金存款来支撑非常情况，这也让人难以置信。
最后，我觉得在以上三点都做对的情况下，就算夫妻双双失业，哪怕去做最底层的工作，在香港夫妻俩合计月入两三万港币也是可以的，这也可以带来正向的现金流。实际上这对香港夫妻只要坚持到2003年，香港不仅是经济大为好转，而且楼市也触底反弹一路上涨，一直涨十几年，他们的日子就会很好过了。
当然，最后还是要说，以上都是家庭的财务管理，是微观层面，
从宏观层面，不仅是房价的大涨和大跌，都会给普通家庭带来很大的风险，而且房价太高，一个月入12万的香港家庭，一家四口买了两套房，月供竟然就能占到家庭收入的75%，因此一旦经济形势不好，必然会有现金流不好的家庭出现破产，所以要对房价严厉控制在合理范围内，这里就不展开了。
月入九万，生活过得该可以了，不！该说十分不错，年薪过百万！
香港人一般住最花费，如果不是要求太高，以20000来租住，该可以了，
月薪五万其实在香港来说工资已经是白领级别，已经比很多人都高了，正常香港人的工资也就一万到两万之间，当然不管你在香港拿两万还是五万都是买不起房的，如果只考虑租房又自己回家做家务其实香港的消费也没想的那么高，一家三口自己买菜做饭一餐也就百来块可以了，在外面吃比较贵，平均一个人都七八十，所以五万在香港来说生活水平算比较好的生活水平了！
