如何突破阶层大多数普通人能参与的唯一破阶方法，就是房产投资。北京2007年到2021年房价涨了10倍，2007年150万在三环买套三居，现在*在1500万+妥妥的1000%，年化回报率已经超越了24%，*巴菲特还厉害。房子是一种自带杠杠的全资产投资利器，天生首套三成首付，如果在2007年贷款100万，首付50万，到了2022年自有资金收益率多少？1500减去150等于1350万1350万除以50等于2700%！也就是50万净资产，变成1350万净资产，14年，身价涨了27倍！对于身价千万以下，玩命工作996赚钱是很有意义的，因为每年赚的钱占总资产*例非常高，而到了A8以后，越往后工资所占*例越来越不重要，因为在总资产里*例很小，到了A8.5以上，每年资产的波动可能就是上千万，工作基本已经没有意义。 我自己已经很多年不上班了，*自己的资产就是我的工作。对普通人来说，风险可控的唯一升阶方法是房产投资，但房产投资有个缺点，第一时间漫长，需要十多年的时间，要承受常人难以承受的痛苦，所幸的，这是一条*较确定的路径。但2021年以后，情况有了新变化，最大的变化是一线城市已经涨了太久太久，单价已经到了10万，对于刚进场的新手来讲是很绝望的，因为没有足够的时间来反复*变了，同时首付的门槛去到了500万，根本没法上桌啊！
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2020年还敢投资房地产吗？ 现在投资房产还能赚钱不*>房地产从宏观上来看是经济走势的晴雨表。
但现实永远*冰冷的数字来的精彩，房地产业周期长，回款慢，很多时候需要借助银行等金融机构扩充*流，人性中的贪婪和博弈也在此过程中频频对撞。
1
那天部门主管老钱偷偷告诉我一个业内秘密：某银行的风险总监因为停了一家地产商的贷款，导致对方资金断*，被穷途末路的地产老板持刀追砍住院了，差点小命不保。
老钱没想到，他有一天也会去停掉别人的贷款，只是结局不一样。地产老板破产了，而他全身而退，升职加薪，成了最大赢家。
老钱是*业务的部门主管，也是我的上司。
他是*座，对风险把控有着天然的嗅觉，从业 10 年，不良资产几乎为零，他的传奇经历至今还在本市的银行*内传颂着。
有一天公司来了位大客户老林，老钱认为林是个危险人物，可能会让他完美的职业生涯染上污点。
老林是个小地产商，是江南地带最早一批吃到改革开放红利的企业主，1981 年，17 岁的他在我们市区临近的小镇上倒腾起了建材生意，挣到了人生的第一桶金，此后便是一发不可收拾之势，做贸易，开酒吧，经营宾馆，甚至倒腾起了珠宝生意。2009 年底，身家已然不菲的老林将目光瞄向了泡沫化已经十分严重的房地产生意。
站在今天的角度看当年的举动，不得不感叹老林的决定有一些大卫*歌利亚式的自不量力，且不说*的房地产行情在连年的走高后，第一次出现了下跌的趋势，一个身家仅仅过亿的小老板想要越过重重行业的隔阂，涉足之前从未涉及的房地产行业，其难度和未知的风险可想而知。
「一定要小心贸然进入自己并不熟悉行业的客户。」老钱事后反反复复跟我说的。
经过拍脑袋式的思考决定，附带着一些走马观花式的实地调研和取经，老林和几个合伙人的房产公司成立了，他拍下了我市开发区寸土寸金的一块地，东拼西凑了 10 多个亿叫嚣着要在这里建造全市最大的酒店式公寓楼群，他为自己的这片大好*取了一个响亮的名字——万隆*。万物生长，生意兴隆，老林的地产梦看似很美好，已经落成将实现他指点*的夙愿。
然而现实的窘境是，从地基打下的第一桩开始，便注定了这是一种*旷持久的煎熬。动工仅仅一个月，适逢限购令的出台，家庭名下购置 3 套房均需要全额付清。
随之而来的房价一路下跌，令老林的诸多投资人心灰意冷，仅两个月就撤资了大半，而工地事故频发，脚手架质量不过硬，原材料*飞涨这些意外之喜，时时困扰着老林，不深入亲自实践体验，你根本无法体会在外人开来风光无限，一本万利的地产行业个中有怎样的辛酸。
2
老林找到我们银行来贷款的时候，适逢 2014 年的下半年，二线城市房地产陷入低谷的时期。地产的行业泡沫在*益恶化的外部环境下，终于吹破原形毕露，昔*傲立群雄的大批地产商，现在则因为资金链断链和价*跌而纷纷*，各家银行甚至紧急推出对地产商收贷的无情举措。
作为第一*人，作为经办人的同事小丁将老林的贷款资料交到我手里的时候，我便顿觉汗毛倒立。
足有 3.8 个亿长长的他行贷款清单，悉数抵押的个人及公司名下的房产，*益紧张几乎到账即刻划走的资金，高额的*使用量和征信记录上*益增加的逾期记录，还有经过多重渠道打听到的数以亿计的民间融资，和家家银行高度警惕随时可能收贷的传言，面对这一堆材料的我第一反应是，这是个有去无回的无底洞。
部门主管老钱和我的态度一致，但分管业务的副行长却不这么想，这位去年从四大国有银行跳槽而来的二把手对抵押贷款有着天然的好感，苦心孤诣了大半年而没有做出什么突出政绩的他急于突破而对诸多风险因素置若罔闻，他一再强调，该笔贷款是这位林老板拟采用第三方抵押*的，金额最高不超过 500 万。
「我们做业务的一定要解放思想，与时俱进，这个老林和我认识多年，是我市声誉极高的商人，现在是房地产较不景气的时候，各家银行都在极力地收贷，我们作为小银行，本着就是短平快，准入门槛低的特点，如果不是非常时期，这样的大老板平常瞧都不会瞧我们一眼，现在我们赌一把拿下了，待房地产回暖的时候我们的春天就来了，这么一个客户就够你们一个部门吃一年。」
「可是这个姓林的名下已经没有可抵押的资产了，这次的抵押都是用第三方名下的房产，而且他的资金流水这么紧张，我实在觉得没有放贷的必要。」钱总毫不示弱地提出了自己的观点，在我看来，这样耿直的谏言显然是在理的，在自己已经没有抵押物可以在银行融到资的前提下，很多企业是会选择用别人的房产做抵押。
但这样的做法对于银行来说风险极大，且不论在处置过程中会出现这样那样的*因素，一个看似和自己毫无关联的人愿意将自己的房产让渡给他人贷款，可以想见这当中会有什么样的*。
「第三方愿意抵押，恰恰说明了他们看好这个项目，想在这个项目的收益中分一杯羹。」副行长毫不买老钱的账，「这笔 500 万的贷款对于我们分行完成下半年的小贷任务来说，是一个很好的开头，这几个抵押物又都是*较好的资产，我们一定要站在全局的角度上，千万不能因为客户一时的紧张而全面否定他，这将是对业务极大开展极大的阻碍。」
站在解放思想，与时俱进的制高点上，对客户的瑕疵进行最大程度的包容，我不知道这笔贷款的背后有没有灰色交易，我更愿意相信业务指标上的压力让火烧到眉毛的副行长在命运的轮盘上铤而走险。
3
贷款投放后的几个月里，这个项目成了钱总心头的一块心病，他常常对我说：「我的一世英名可能就毁于此。」
他接了这么一块烫手的山芋，风险越未知，恐惧越大。
在银行这个特殊的领域，风险的责任认定从来就不是客观而公允的，一张假票据引发的*，结局可能只是经办柜员背锅。
一笔数亿融资的大项目一旦出现，最倒霉的肯定是基层的员工和老总，老钱迫于*压力签下的「同意」二字，让他惴惴不安地度过了此后的一年。
万隆*的广告继续在这座城市的大街小巷投放着，曾经欣欣向荣的建筑工地却没了往*的热闹，大厦平地而起的钢筋水泥像宝塔最初的佝偻骨架，此后却像挤牙膏一样没了当初动工时*般的动作，在过去很长一段时间里人们都在憧憬谈论这派代表了新式高端生活的帝国大厦建成后的豪迈景象，现在却纷纷来看热闹，猜测迟迟不见结顶的原因。
在这群人当中，总有钱总不参与讨论的落寂身影。
大半年来，他几乎每隔半个月就来到这里，不仅仅只是看看工程是否正常开工，更深层次的是，他在通过自己的方式寻找贷款回收的突破点。眼看着 500 万的贷款还有一个月就要到期，新一轮的贷款投放又将提上议程，而面对新到任的副行长，老钱列出了长长的清单以佐证自己收贷决策的正确性。
从账面的征信记录，银行流水，到线下的实地走访，施工缓慢，甚至高额的民间*，集团内部的派系纷争，工人与企业的的直接矛盾，各家银行内部对这个项目的恐慌……
在老钱慷慨激昂的陈词下，副行长和几位*一致同意尽全力收回贷款不予续贷，老钱的脸上露出了欣慰的笑容，但却没有丝毫的放松，他知道，*长城才走了一小步。
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贷款收回的决议下来了，如何收回贷款却成了难题。如果直接*客户不予续贷，对方肯定不干，搞不好还会摆出一副死猪不怕开水烫的样子，直接不还逼我行放贷。唯一的办法是，让对方相信我行对续贷是有强烈意愿的，先行归还贷款再找借口告知其不予通过。
这样*作的难点在于既要给对方制造出还款即续贷的假象，又要面对客户之后可能采取的一切激进举措。
而老钱经过征信查询和多方面打听又获知了一个非常不幸的*，老钱除了在我行融了一小部分资金之外，还在*多家银行都有贷款，其中信用社和我们银行的贷款非常巧合地在同一天到期，而且金额都在 500 万上下。如何抢在信用社之前做好收回贷款的各项举措，同时又要确保收贷的意图不外泄，成了老钱和整个部门都在头痛的难题，因为一旦我行意欲抽贷的*被散播出去，老林的房地产公司很有可能拒不还贷，即便有还款的意愿，万一老林先还了信用社的贷款被抽贷，照样没有钱还我们这边的。
所以，不但要做到秘不发丧，让老林安心把贷款还了，还要让老林相信我们有续约贷款的意愿和效率，从而抢在信用社之前归还我行的贷款。这天晚上的行务会议结束后，老钱把部门里的几个客户经理留了下来，秘密地进行了一次会谈，确定贷款收回的各项方针。
按照老钱的部署，大**小张到对方公司里装模作样地收集续贷资料，「姐姐」、「姐姐」一声声甜甜地叫唤让财务大*笑得合不拢嘴，丝毫没有*银行铁将军般的冷傲气质，让其彻底放松了戒备，数字怪杰小刘则负责各项拒贷理由的资料收集，从工人停工的口述*到银行流水的急剧减少，从信用记录的*益变差到侧面打听的负债情况，行内授信政策里新增的审慎接受房地产类客户的文件，各地支*地产贷款爆表的数据和案例，甚至本市金融办对地产准入的风险提示发文，都被一应俱全的囊获了进来。
小李的任务貌似最为关键，他的亲戚就在老林的公司上班，平常时不时地会来找小李问问理财利率，*业务等等，少不了会旁敲侧击地替老板打听贷款进度，钱总便要求小李以标准的话术回应，一律不得透露贷款的进度和行里的*实意愿。
这可让生性耿直爱面子，又不愿在自家亲戚面前撒谎的小李犯了难，好说歹说才同意配合收贷工作。最后，核心的任务便由老钱亲自上阵了，搜集材料，做*，写报告这些面上的工作自然由客户经理完成，可贷款的谈判还得由老钱出面，而他要做的，就是通过会面让对方相信我行强烈的续贷意愿从而愿意把贷款还进来，并且还要旁穷侧记说服他先还了我行的贷款，以免信用社那边和我们抱有同样的小九九，还进了贷款有去无回从而增加我们的风险。
一切准备就绪，第二天，老钱亲自出马约见林老板了，林老板的办公室位于一栋高档写字楼的顶层，装修的富丽堂皇，连老板桌背后的鱼缸里都是上等的名贵金鱼。
「行里已经通过了您的续授信审批，我让客户经理正在加班加点收集资料做报告，也请您的财务科配合一下。」老钱装模做样地说着。
「没问题啊。」林老板当着我们的面叫来了财务，嘱咐她一切事务以配合银行准备资料为先。
「另外有个事，咱们的贷款能不能提前三天还进来啊。」钱总试探着问。
「提前三天？」林老板翻了翻桌上的台历，「我都答应信用社先还他们的贷款，他们说还了以后隔天就能做好，到时候我再来还你们不就好了？」
